Данъчно облагане на дохода от наем: микро земя или реално?

Наемите, генерирани от отдаването под наем на празни недвижими имоти, представляват доход от собственост и подлежат на данък. За да декларирате дохода си от наем, съществуват две фискални рамки. Първият е режимът на микроземли, а вторият е така нареченият реален режим. Нивото на доходите ви от собственост определя вашия данъчен режим.

Микрофонче или реален режим
Владение на микроземи: предимството на простотата
Реалният режим може да генерира дефицит на земя
Как да декларирате доходите си от наем?

Действително събраните наеми съставляват дохода ви от собственост. Към това се добавят доходите от акциите ви в SCI (Société Civile Immobilière) или SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Определени изключителни разписки като субсидии от Националната агенция за подобряване на местообитанието (Anah) или застрахователни обезщетения също трябва да бъдат включени във вашата декларация. Таксите за наем, платени от наемателя, не се декларират.

Микрофонче или реален режим

Вие автоматично попадате под режима на микроземната земя, когато едновременно отговаряте на тези две условия: брутната сума (без таксите) на наемите и други приходи от наем, получени от вашето данъчно домакинство, не надвишава 15 000 евро годишно; не притежавате нито един имот под наем, подчинен на устройство, с изключение на приложението на микрофончето (имот, нает под устройството Robien или Cosse, например). Ако имате интерес към него, можете да се откажете от микроземната земя и да изберете реалния данъчен режим.

Всички доходи от собственост на вашето данъчно домакинство трябва да бъдат взети предвид при избора между микроземи и недвижими имоти. Всъщност, ако имате няколко имота под наем, доходът, генериран от всеки от тях, е кумулативен. Освен това, ако вашият съпруг (или издръжка) получава доход от наем, той също трябва да бъде записан.

Владение на микроземи: предимството на простотата

Режимът на микроземли ви позволява да се възползвате от фиксирано намаление на данъка, равно на 30% от реално получените наеми. Тази надбавка се прилага автоматично от данъчната администрация. В замяна не е възможно друго приспадане.

Наемите трябва да идват от наем, който не попада под какъвто и да е данъчен режим (Перисол, Бесон, Робиен, Борло, Косе, стар Борло, междинен Скелиер, туристически резиденции, исторически паметници). Режимът на микроземната земя обаче е приложим за доходи от наеми, ползващи се от схемите Pinel, Denormandie и Malraux.

В този случай трябва да се избере действителният режим?

Ако вашият доход от собственост е под 15 000 евро, имате избор между двата режима. В ваш интерес е да изберете реалния режим, когато подлежащите на приспадане разходи за годината, но също така и за следващите две години представляват повече от 30% от доходите ви от собственост. Тази опция наистина е неотменима в продължение на три години. След това се подновява мълчаливо от година на година, стига да не го докладвате.

Реалният режим може да генерира дефицит на земя

При реалния режим облагаемият доход от собственост се изчислява чрез приспадане от наемите действителния размер на таксите. Последните включват управление на собствеността и разходи за застраховка, разходи за поддръжка и ремонт, данък върху имуществото, провизии за такси за етажна собственост и всякакви лихви по заеми, свързани с покупката на имота (ите).

Реалният режим може да направи възможно освобождаването на дефицит на земя, който се дължи на другия ви облагаем доход до 10 700 евро. Излишната част може да бъде пренесена във вашия доход от собственост за следващите десет години.

Как да декларирате доходите си от наем?

За микрофончето приходите от наем трябва да се отчитат във вашата декларация за данък върху доходите онлайн в стъпка 3, раздел „Доходи“. Трябва да поставите отметка в квадратчето „Micro foncier: брутни приходи не повече от 15 000 евро“ за този опростен режим (хартиена декларация № 2042). Ако сте в реалния режим по избор или по задължение, поставете отметка в квадратчето „Доход от земя/необзаведен наем“. Отваря се прозорец с молба да посочите вашата ситуация. Или най-често срещаните, 2044, или 2044 „специални“ и 2042 LE за по-редки устройства.

Простотата на режима на микроземли е истинско предимство. Ако обаче имате избор между двата режима, изберете най-атрактивния, за да увеличите доходността си под наем.