Хрониката на развитието на недвижимите имоти: # 3 изборът на режим на собственост

TocToc продължава разследванията си, за да разбере основните стъпки, необходими за реализирането на проект за недвижими имоти. След областния план и разрешението за строеж вече е време да видим от какво се състои имотният режим.

Когато стартирате проект за недвижими имоти, следват много стъпки, за да се реализира проектът. В колоната си за развитието на недвижимите имоти TocToc подробно описа характеристиките на плана за квартал и разрешението за строеж. Следващата стъпка е да се избере режим на собственост. Всъщност съществуват различни форми на домашна собственост, най-честите от които са индивидуална или обща собственост и съсобственост. TocToc обяснява процеса с развитието на собствеността на Domaine des Prés в Gimel например.

Защо е важен подходящ правен режим ?

След като проектът за недвижими имоти е добре усъвършенстван, т.е. земята е закупена и разрешението за строеж е получено, фазата на строителство се приближава. Но преди тази стъпка все още трябва да бъдат сключени много договори, които ще бъдат основата за изграждането на произведението. Съществената стъпка е да се определи режимът на собственост, при който ще се продава построеният обект.

Избраният режим на собственост отчасти ще определи ежедневието на бъдещия собственик или съсобственик

След като се получи разрешение за строеж, отнема около два месеца на предприемача на недвижими имоти да установи режим на собственост върху имот. В своите процедури последният се подкрепя от уменията на нотариус. Всъщност нотариусът е този, който може да състави нотариалния акт, който след това се вписва в поземления регистър. След като се регистрира в поземления регистър, строителният режим се утвърждава.

Изборът на режим на собственост зависи по-специално от следните фактори: публичноправни ограничения (като общ план за разпределение) и клиентела, към която е адресиран проектът. Това е важно, тъй като формата на избраната диета отчасти ще определи ежедневието на бъдещите жители на даден дом. Всъщност животът като съсобственик или собственик не е съвсем същият. Нека се опитаме да изясним това !

Възможни са три вида режими на собственост

Подходящата правна структура улеснява изграждането и предлагането на пазара на сграда. В зависимост от действащите стандарти и вида на проекта, предприемачът на недвижими имоти може да избира между три опции за определяне на режима на собственост. Тъй като всеки от тези планове съответства на различни правни правила, организаторът трябва да намери правилния компромис. Ето трите възможности:

Режимът на индивидуалната собственост

В случай на вили, индивидуалната собственост е най-подходящата правна уредба. Всъщност този тип договор позволява на собственика да се ползва изцяло от правата си върху цялото си имущество.

Режимът на съсобственост

Съсобствеността дава възможност да се отделят общите пространства от частните пространства на сграда. PPE (Ownership by Floor) е особена форма на съсобственост. В този случай собственикът на етаж има изключително право на ползване на апартамента си. Но той е и съсобственик на сградата и земята, които са общи части. По този начин собственикът е длъжен да участва в разходите за общите части. Имайте предвид, че в случай на ЛПС нотариусът е този, който съставя учредителния акт, придружен от самите разпоредби на ЛПС. Този регламент дава възможност да се определят общите части, да се решат проблемите на квартала и да се определи функционирането на съсобствеността чрез дефиниране на органите за вземане на решения.

Общият режим на собственост

В случай на подарък или наследство, често се прилага режимът на общата собственост. При този тип договор, веднага щом е необходима промяна на имота, всички собственици трябва да дадат съгласието си. Следователно процедурите могат бързо да станат досадни. В контекста на развитие на недвижими имоти този тип собственост не е избран поради възможните усложнения, свързани с възможни разногласия между участващите страни.

Въпреки това, разработчикът на недвижими имоти трябва да спазва общинските разпоредби при избора на режим на собственост. Случаят с Gimel, обяснен по-долу, ни позволява да разберем тънкостите.

Точен случай в Gimel

В Gimel беше предоставен парцел от 4811 m² за разработване на проект за недвижими имоти. Желанието на организаторите беше да развият десет вили на тази земя. Следователно е необходимо, като се вземе предвид този елемент, да се определи подходящият правен режим за изпълнение на проекта. ЕНП беше най-добрият компромис за развитието на сюжета в неговата цялост. Нека се опитаме да разберем защо, благодарение на популяризирането на Cogestim от Domaine des Prés.

Този заговор можеше да бъде разделен. Общинските разпоредби на Gimel обаче забраняват строителството върху парцел, който не е с площ от поне 1000 m².

Извършването на 5 строежа на два парцела (вила на два етажа) в ЕНП би било възможно с налични 5000 м² земя. Това означава, че пет парцела от по 1000 м² всеки биха позволили изграждането на две къщи за ЛПС или общо десет жилища. Нямахме достатъчно земя обаче.

Освен това, съгласно тази общинска наредба, за строителите е било невъзможно да построят 10 отделни вили.

Нито един от тези два варианта не е възможен. Следователно Cogestim избра да не разделя парцела и да разшири режима на ЛПС върху целия. По този начин в парцела на Domaine des Prés са възможни 5 вили с по две жилищни единици (прилежащи вили).

Обърнете внимание, че в случай на ЛПС, партидите ограничават собствеността по триизмерен начин, като изясняват по-специално:

частните части (които са в стените на плана);
фасадните стени, които са общи части;
обичайни сервитути (като например за градината или местата за паркиране), за частна употреба.

Поради това организаторът се опитва винаги да избира най-добрия режим на собственост, когато е възможно. В бъдеща рубрика за развитието на недвижими имоти ще научим повече за фазата на строителство !