Жилища под наем: изберете реалния режим

Вече следите статиите, свързани с тази тема.

Получавайте всички статии по тази тема.

Намерете това съдържание по-късно, като натиснете този бутон

Това съдържание е добавено към вашите любими във вашия профил !

Вижте любимите ми

Това съдържание е премахнато от любимите ви.

Вижте любимите ми

Собствениците, които отдават под наем старото си жилище и избират „реалната“ данъчна система, имат право от 1993 г. да начисляват всяка година на общия си доход голяма част от дефицита на земя, създаден чрез приспадане на таксите им за собственост.

Това устройство, чиито правила трябва да са добре известни, за да се избегнат проблеми с данъчната администрация, се отнася главно до тези, които инвестират на кредит в имот, изискващ основен ремонт, за да се увеличат максимално приспадащите се такси. Получените данъчни печалби в този случай позволяват значително увеличение на възвръщаемостта на наема.

За отбелязване: този тип сделки са добра алтернатива на инвестициите, направени в нови сгради по режимите на Pinel или Censi-Bouvard, тъй като не се вземат предвид при общото ограничение на данъчните вратички от 10 000 евро

Истинско правило за диета

От вас зависи да определите облагаемия си доход, като приспаднете разходите си Вашият нетен доход от собственост съответства на общия размер на наемите, получени след приспадане на таксите. Ако вашият брутен годишен доход от наем не надвишава 15 000 евро, попадате под опростената данъчна система, наречена „микрофонс“, като в този случай 30% от наемите ви автоматично се приспадат от данъчните власти за вашите такси. Ползи: Не е нужно да оправдавате нищо и плащате данък само върху 70% от наема си. Недостатък: дори при размер на такси, надвишаващ този на наемите, не можете да създадете приспадаем дефицит на собственост. Ако таксите ви надвишават 30% от наемите ви, следователно във ваш интерес е да изберете реалния режим (който също ви се разпределя задължително веднага щом вашите брутни годишни наеми надхвърлят 15 000 евро). След това зависи от вас да определите облагаемия си доход чрез приспадане на таксите, платени от вашите наеми (всички имоти под наем взети заедно).

В главата за приходите са наемите и разходите, възстановени от наемателя. По отношение на такси, такси за управление, данъци, застрахователни премии, такси за етажна собственост, работи, лихви по заеми. В случай на отрицателен резултат имате дефицит на собственост: не плащате данък върху наемите си и освен това можете да начислите този дефицит на общия си доход до лимит от 10 700 евро, като евентуалното салдо се приспада наеми за следващите десет години. Система, която може да увеличи доходността от наема до над 4,5% годишно.

Лихви по заеми

Застрахователните премии и административните такси също подлежат на приспадане. Заедно с произведенията, лихвите по заема са основната позиция за намаляване (или отмяна) на данъчното облагане на доходите ви от собственост. По този начин можете да приспаднете от наемите си лихвите, платени през годината, ако те са свързани със заем, нает за закупуване, изграждане, възстановяване, увеличаване, поддържане или подобряване на имот, предназначен за отдаване под наем, който обхваща практически всички видове работа.

В допълнение към самата лихва, можете да приспаднете разходите по заеми, платени по този повод: административни разходи, комисионни и агио, взети от банкера или кредитния брокер, застрахователна премия, предназначена да гарантира изплащането на кредита, суми, платени на поръчителна организация или ипотечни такси.

Видове работа

Невъзможно е да се вземат предвид операциите по разширяване на жилищата. Само две категории работа са разрешени при приспадане. На първо място, разходите за поддръжка и рутинен ремонт (отопление, санитарни помещения и др.), Целящи да направят имота обитаем при нормални условия. Ако обаче се предполага, че тези разходи са отговорност на наемателя, а не ваша, не можете да ги приспаднете. Това ще важи за ремонти, които сте били принудени да платите, тъй като наемателят е напуснал, без да плати сметката ... Тогава разходите, свързани с подобрението, работят, като по този начин добавят допълнителен комфорт или модерност към една добра (оборудвана кухня, вана. .), но без да променя повърхността или структурата си.

В обобщение, данъчните власти запазват само полезни за наемателя интервенции и относително евтини, а не структурна работа (разширение или реконструкция), която генерира високи сметки и капиталови печалби за лизингодателя.

Дефицит на земя

Можете да го начислите срещу общия си доход до лимит от 10 700 евро. Оптимизирането на дефицит на земя е естествена цел за всеки разумен собственик, но внимавайте да спазвате правилата, макар и само за да избегнете риска от данъчна корекция.

На първо място, дефицитът на земя поради разходи, направени през годината, трябва да се приспадне от общия доход за същата година до лимит от 10 700 евро. Следователно създаденият дефицит ще намали облагаемия ви доход с максимум 10 700 евро.

За отбелязване: този лимит на приспадане се прилага за всички жилища и акции в SCPI (компания за инвестиции в недвижими имоти), притежавани от членове на вашето данъчно домакинство.

Второ важно правило: частта от дефицита, генерирана от лихвата ви и разходите ви по заеми, не могат да бъдат приспаднати, както за работата, от общия ви годишен доход, а само в рамките на брутния доход от наем, събран през годината. Какво ще стане, ако размерът на подлежащата на приспадане лихва надвишава доходите ви? Тогава генерираният по този начин дефицит ще бъде начислен във вашия доход от собственост (всички активи взети заедно) за следващите десет години. Освен това, за частта от дефицита на земя, произтичаща от другите ви приспадащи такси - включително произведения -, която надвишава прага от 10 700 евро: тя ще бъде приспадана от наеми само за десет години.

Добре е да се знае: ако за една година общият ви доход не е достатъчен, за да поеме приписвания дефицит (което може да се случи, ако декларирате по-малко от 10 700 евро облагаем доход), превишението може да бъде пренесено в общия ви доход за следващите шест години.

Необходимо условие

Имотът трябва да бъде нает за поне три години след приспадане на дефицита. Според текстовете, приспадането на дефицит от собственост от общия ви доход се потвърждава окончателно от данъчната администрация, при условие че оставите жилището под наем (необзаведено) поне до 31 декември на третата година след това приспадане. Затова силно се препоръчва да съхранявате в продължение на три години във активите си цялото имущество, в което сте работили, или за което имате текуща лихва по заема и което приспадате всяка година от наемите си. В противен случай, пазете се от възстановяване !

Разпит

Ако правилото не бъде спазено, всички получени предимства ще бъдат взети обратно от данъчните власти. Ако спрете да наемате жилището си или ако го продадете преди изискуемите от закона три години, данъчните власти, ако го забележат (извършват редовни проверки), ще поставят под въпрос разпределението на дефицитите към общия ви доход. Това, както и доходите ви от собственост за трите години, предхождащи края на наема, ще бъдат преизчислени, така че да се окажете в данъчната ситуация, която би била ваша, ако не сте направили никакви удръжки. Вие обаче си запазвате правото да прехвърлите дефицитите си към другите си доходи от наем до датата на края на наема (или прехвърлянето на имота).

За отбелязване: не се прави разпит в случай на много специфични и непредвидени обстоятелства, например в случай на сериозно увреждане (2-ра или 3-та категория), уволнение или смърт на собственика-лизингодател, неговия съпруг или негов партньор PACS (ако те са част от едно и също данъчно домакинство), или в случай на отчуждаване или сливане на SCPI.

Връщане, обслужвано според избраната данъчна система

За същите стари жилища под наем, изискващи ремонтни дейности в размер на 10 000 евро, проведените симулации показват, че инвеститор, облаган с данък в горната граница от 30%, ще получи годишна разлика в рентабилността от 0,9 пункта между данъчната система на микрофончерите (прилага се по подразбиране), което дава само 30% намаление на облагаемите наеми и реалния режим, който може да бъде избран по желание и благодарение на който инвеститорът може да приспадне всичките си имуществени такси от наемите си, а след това, в случай на дефицит на земя, от общия му доход до лимит от 10 700 евро. Така че няма нужда да се колебаете, ако предприемете основна работа в имот под наем: за реалния режим трябва да изберете данъчната си декларация.

Не всички произведения се допускат от администрацията

Моля, обърнете внимание, че определен брой разходи за строителство, направени от собственика на лизингодателя, не са разрешени като приспадане от неговите наеми и следователно не могат да създадат дефицит на земя, дължащ се на общия му доход. Първите опасения са изграждането, реконструкцията или разширяването на вече съществуващо жилище (независимо дали това води до създаване на допълнителен обем или до увеличаване на жилищната площ). Разходите, платени от собственика, но за които се предполага, че са отговорност на наемателя (ние говорим за възстановими такси), също са изключени от устройството, освен ако това са ремонти, направени преди влизането в помещенията на обитателя или ако договорът за наем изрично предвижда това покритие.